Novas regras para o aluguel

Entenda as quatro principais mudanças na lei do aluguel

1. Fiador

Como era?
O fiador poderia romper o contrato com o locatário se este concordasse ou quando o contrato chegasse ao fim. ”Se ele fosse prolongado por tempo indeterminado, o fiador também estaria preso ao compromisso”, explica Mariana Ferreira Alves, advogada do escritório Moureau Advogados.

Como ficou?
A lei contempla a desobrigação do fiador em permanecer no compromisso se ele notificar sua vontade em sair em duas situações:

. No vencimento do contrato, quando ele passa a valer por tempo indeterminado. Após a notificação, o fiador deve manter sua responsabilidade por apenas mais 120 dias.

. Quando os locatários se divorciam, mesmo enquanto o contrato de aluguel ainda vale. “Esta modificação evita que, por exemplo, o fiador seja o pai do locatário e tenha que manter esta obrigação com a ex-nora”, explica Kátia Peperaio, advogada especialista em direito imobiliário, do escritório Peperaio Sociedade de Advogados. Quando o fiador notifica sua exoneração, o proprietário pode exigir outra garantia do inquilino em até 30 dias. “Se o prazo não for cumprido, o locador tem direito de entrar com uma ação de despejo liminar”, diz Kátia.

2. Despejo

. Liminar
O locador pode pedir a liminar para que o inquilino deixe a casa em 15 dias caso não haja garantia contratual de fiador ou se o acordo expirar. ”Acontece, por exemplo, quando o contrato é feito sem fiador e o inquilino deixa de pagar o aluguel”, alerta Kátia.

Locação comercial
Se o contrato passar a ser indeterminado e o locatário não pedir a renovação antes do vencimento, o locador pode pedir o despejo liminar – mesmo que o inquilino não tenha dívidas. ”É importante que o locatário faça a imediata renovação do contrato”, diz Kátia.

. Por dívida

Como era?
O locatário tinha 15 dias para apresentar a defesa e pagar o que devia. Quando o inquilino pedia essa autorização para pagar a dívida, ela ia primeiro para decisão judicial e só depois começava a valer o prazo de 15 dias.

Como ficou?
Para que o processo não vá para a Justiça, o inquilino deve apresentar a defesa ou pagar – em até 15 dias. ”Essa modificação reduz o processo em cerca de quatro meses”, diz Kátia.

. Mandado

Como era?
Quando o juiz decretava o despejo, eram necessários dois mandados: o primeiro determinava a desocupação voluntária do locatário, que deveria ser feita em no máximo 30 dias. Caso o inquilino não atendesse a ordem, era emitido o segundo mandado, de desocupação coercitiva. Ou seja, o inquilino seria obrigado a se retirar. Esse processo era lento.

Como ficou?
Com a alteração, o prazo entre emissão do mandado e a desocupação do imóvel diminui cerca de quatro meses. “Agora um único mandado é necessário. Se não houver a desocupação voluntária, executa-se o despejo com o mesmo mandado”, explica Kátia. 

3. Ação renovatória
Renova o aluguel de um ponto comercial quando o contrato tem prazo determinado

Como era?
O locatário deveria entrar com a ação seis meses antes do vencimento. ”Se o juiz decidisse pela não renovação, ele teria outros seis meses para deixar o ponto”, explica Mariana.

Como ficou?
Se a ação renovatória não for aprovada, o locatário terá 30 dias para desocupar o local. ”Não é pouco tempo, pois no decorrer da ação, o locatário fica sabendo se a renovação dará certo ou não”, garante Kátia. 

4. Multas
Se o inquilino romper o contrato antes do fim, ele pagará multa proporcional aos meses de aluguel que ele pagaria se continuasse lá. Por exemplo: caso o contrato seja de 30 meses com três meses de multa e o inquilino deixar o imóvel após 20 meses, ele deverá pagar um mês de multa.